Nagyon szemléletes ez a hosszú idősoros magyar lakásindex, ami reálértéket mutat, tehát az inflációval korrigálja a lakásárakat. Nagy és hosszú, sokéves trendek vannak benne, a rendszerváltás óta négy volt eddig.
1. Le. 1990-1997 esés. Magas infláció, magas kamatok és nagy lakáspiaci kínálat időszaka, a tömeges privatizációból sokan dobtak azonnal piacra lakást. Ezek eredője brutális áresés. 98-ban a 90-es ár felén lehetett lakást venni.
2. Fel. 1999-2007 fellendülés. A Bokros-csomag stabilizációja teremtette az alapját, majd hitelboom, előbb forintban aztán devizában, a kereslet felvitte az árakat, amelyek 2004-től már stagnáltak, mert megjelent a kínálat sok új lakás (évi kb. 50 000) képében.
3. Le. 2008-2013 újabb hét szűk esztendő, a hitelbububorék kidurrant, ettől tartós kínálat lett a piacon, sok eladó bebukott lakással, 30-40% reál eséssel. A végén már szinte semennyi új lakás nem épült, ami mindig pozitívum, No.1 paradox alapszabály, hogy akkor érdemes venni, amikor annyira nem éri meg az építés, hogy nem építenek semmit, még jó lokációban sem.
4. Fel. 2014-2021 újabb hét bő esztendő, állami támogatott hitelek is segítették az áremelkedést, és a mesterségesen és tartósan negatív reálkamatok, az új lakásépítés felfutott, de nem nagyon, fele annyi épült évente, mint 2004-2008 között.
5. Le. 2022- főleg a magas infláció miatt reálár esés kezdődött, eddig kb. 20% értékvesztés következett be nominális stagnálás mellett. Nem tudni, meddig tart. Kevés új lakás épül, tehát túl nagy kínálat nincs, ami ellene szól a tartós és nagy reáláresésnek - mindig az és csak az tudja kiváltani. Ha magas marad az infláció, amire van esély (lásd a kleptokrata rezsim kóros pénzéhségét, pénznyomtatási kedvét, inflálni akarását, súlyos versenykorlátozását stb.), akkor tán reál stagnálás lehet. A demográfia csak a centrális/nyugati területeket támogatja, ahol nincs népességfogyás, elnéptelendő települések kilátástalanok, ott semmit nem ér az ingatlan. De ez csak jóslás meg találgatás, majd meglátjuk, a jövő ismeretlen.
Őszintén: tudja a fene.
Ami még érdekes: reálértékben, persze átlagban, kb. annyiba kerülnek a lakások, mint a rendszerváltáskor, csak volt közben 2 nagy lejtmenet és 2 nagy emelkedés. Ezekben lehetett keresni, de jól csak akkor, ha nagy, évtizedes reálármélypontokon (1998, 2014) vagy környékükön volt a vásárlás, és persze jó lokációban. Ha csúcsokban, és rossz lokációban, elképtelenedő településen, akkor nagyokat lehetett bukni. Az ingatlan is ugyanolyan, mint minden más eszköz, van fel is út, meg le is út."
